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3주택 이상 보유자라면 양도세 폭탄을 피할 수 없을까요? 2025년 현재 최대 75%까지 부과되는 3주택자 양도세, 제대로 알고 대응하면 수천만원을 절세할 수 있습니다. 지금부터 실전 절세 전략과 주의사항을 정확히 짚어드리겠습니다.
3주택자 양도세 세율 완벽정리
3주택 이상 보유자는 일반세율에 30%포인트가 가산되어 최대 75%의 양도세가 부과됩니다. 조정대상지역 내 주택의 경우 2년 이상 보유해도 중과세율이 적용되며, 비조정지역이라도 3주택 이상이면 기본 20%포인트 중과가 적용됩니다. 2025년 5월 기준 서울 강남, 서초, 송파 등 주요 지역은 여전히 조정대상지역으로 지정되어 있어 각별한 주의가 필요합니다.
양도세 줄이는 실전방법
보유기간 2년 이상 채우기
비조정지역 주택은 2년 이상 보유 시 장기보유특별공제를 받을 수 있어 최대 30% 공제 혜택이 있습니다. 3주택이더라도 비조정지역 주택부터 매도하면 중과세율 부담을 줄일 수 있습니다.
2주택 이하로 조정 후 매도
먼저 1채를 처분해 2주택 상태로 만든 후 1년 뒤 추가 매도하면 중과세율을 피할 수 있습니다. 단, 조정대상지역은 2주택도 중과 대상이므로 지역 확인이 선행되어야 합니다.
양도시기 전략적 선택
2025년 하반기 조정대상지역 해제가 예상되는 지역이 있다면 해제 이후 매도를 검토하세요. 또한 연간 양도소득을 분산하여 누진세율 구간을 낮추는 것도 효과적입니다.
절세 가능한 특례조항
상속주택, 지방저가주택(기준시가 3억원 이하), 임대사업자 등록주택 등은 주택 수 계산에서 제외될 수 있습니다. 상속받은 지 5년 이내 주택이거나 수도권 외 지역 3억원 이하 주택 1채는 주택 수에서 제외되므로, 본인의 주택이 이에 해당하는지 정확히 확인하면 중과세를 피할 수 있습니다. 또한 동거봉양 합가, 혼인 합가 등의 사유로 일시적 3주택이 된 경우 일정 요건 충족 시 중과 배제가 가능합니다.
실수하면 손해보는 함정
3주택자 양도세 신고 시 가장 흔한 실수는 취득·보유기간 계산 착오와 필요경비 누락입니다. 특히 다음 사항들을 반드시 체크해야 합니다.
- 양도일 기준 주택 수 판단 착오 - 잔금일 기준이며 계약일이 아님
- 리모델링·중개수수료 등 필요경비 영수증 미보관으로 공제 누락
- 조정대상지역 지정·해제 시점 미확인으로 중과세율 잘못 적용
- 1세대 1주택 특례 요건 오판 - 보유기간뿐 아니라 거주기간도 충족해야 함
- 예정신고 누락으로 10% 무신고가산세 부과 - 양도일로부터 2개월 내 신고
3주택자 양도세율 비교표
보유주택 수와 지역에 따른 양도세율 차이를 한눈에 비교할 수 있습니다. 본인의 상황에 맞는 세율을 확인하고 절세 전략을 수립하세요.
| 보유주택 수 | 조정대상지역 | 비조정지역 |
|---|---|---|
| 1주택 | 기본세율 6~45% | 기본세율 6~45% |
| 2주택 | 중과 16~65% | 기본세율 6~45% |
| 3주택 이상 | 중과 26~75% | 중과 16~65% |
| 장기보유공제 | 미적용 | 최대 30% 공제 |
