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집을 팔 때 세금 폭탄을 맞을 수 있다는 사실, 알고 계셨나요? 2주택 이상 보유자라면 양도세 중과로 최대 75%까지 세금을 낼 수 있습니다. 하지만 중과 기준을 정확히 알고 대비하면 수천만원을 절세할 수 있습니다.
양도세 중과 기준 완벽정리
2024년 현재 양도세 중과는 조정대상지역 내 다주택자에게 적용됩니다. 2주택자는 기본세율+20%p, 3주택 이상은 기본세율+30%p가 추가되어 최대 75%까지 과세됩니다. 다만 2024년 5월 9일 발표된 부동산 대책으로 일시적 2주택과 상속주택은 중과 제외 대상이 되었습니다.
중과 회피하는 방법
일시적 2주택 활용전략
새 집을 산 뒤 기존 주택을 3년 이내 매도하면 일시적 2주택으로 인정받아 중과를 피할 수 있습니다. 단, 신규주택 취득일로부터 1년 이내 전입해야 하며, 종전주택은 3년 내 양도해야 합니다.
비조정지역 이전 검토
조정대상지역이 아닌 곳의 주택은 중과 대상에서 제외됩니다. 2024년 5월 기준 서울 25개구 전체와 경기 일부 지역이 조정지역으로 지정되어 있으므로, 매도 순서를 조정지역 주택부터 처분하는 전략이 유효합니다.
상속주택 분리 계산
상속받은 주택은 주택 수 계산 시 5년간 제외되며, 10년 내 매도 시 중과 배제됩니다. 상속주택을 보유한 1주택자가 새 집을 사더라도 5년간은 1주택자로 인정받아 12억원까지 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
주택 수 계산방식 총정리
양도세 중과 판단 시 주택 수는 양도일 현재 세대원 전원이 보유한 주택을 합산합니다. 단, 분양권·입주권·오피스텔(주거용)도 주택 수에 포함되며, 40㎡ 이하 소형주택, 지방 저가주택(3억원 이하), 상속주택(5년), 동거봉양 합가주택(10년)은 예외적으로 제외됩니다. 부부가 각각 주택을 보유하고 있다면 합산되어 2주택자가 되므로 매도 시점 조율이 필수입니다.
놓치면 손해보는 절세포인트
양도세 중과를 피하기 위해서는 매도 시기와 순서가 핵심입니다. 무조건 급하게 팔기보다는 중과 예외 요건을 충족하는지 먼저 확인하세요.
- 조정지역 지정 여부를 국토교통부 사이트에서 매월 확인하기 (해제 시 즉시 중과 배제)
- 일시적 2주택 요건 충족을 위해 3년 기한을 캘린더에 표시하고 기한 내 매도 완료
- 양도 전 세무사 상담으로 장기보유특별공제(최대 30%) 적용 여부 확인하기
- 부부 공동명의인 경우 지분 조정을 통한 1주택자 전환 전략 검토
- 취득세·재산세 납부 증빙 자료 7년간 보관하여 필요경비 인정받기
주택 수별 양도세율 비교표
보유 주택 수와 조정지역 여부에 따라 양도세율이 크게 달라집니다. 아래 표에서 본인의 상황에 맞는 세율을 확인하세요.
| 주택 수 | 조정지역 세율 | 비조정지역 세율 |
|---|---|---|
| 1주택 | 기본세율 6~45% | 기본세율 6~45% |
| 2주택 | 기본세율+20%p (최대 65%) | 기본세율 6~45% |
| 3주택 이상 | 기본세율+30%p (최대 75%) | 기본세율 6~45% |
| 일시적 2주택 | 기본세율 6~45% | 기본세율 6~45% |
